En abril, se registraron 5,472 escrituras de compraventa, prácticamente el mismo número que en el mismo mes de 2025, el cual fue de 5,471. El monto total de las operaciones alcanzó los $861,110 millones, significando un incremento del 18.4% en comparación con el año anterior, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
El monto promedio por operación fue de $157,366,631, equivalente a US$111,857 al tipo de cambio oficial promedio. En términos interanuales, este monto en pesos creció un 18.4%, mientras que, medido en dólares, mostró una caída del 2.5%.
El aspecto más sorprendente de estos datos es que, a pesar de la caída en la cantidad de hipotecas, el volumen de compraventas permanece constante. “A nivel general de compraventas, claramente es un empate respecto al mismo mes de 2025. Pero en materia de hipotecas hubo la mitad de operaciones que hace 12 meses: esto explica que el mercado sigue generando un movimiento más allá de la desaceleración en préstamos”, comentó Magdalena Tato, presidenta de la entidad.
El desarrollo del crédito hipotecario que había favorecido la reactivación del mercado durante gran parte de 2025 perdió fuerza con el aumento de las tasas y el endurecimiento de las condiciones a partir de la segunda mitad de ese año. Aunque la situación ha empezado a mejorar en los últimos meses, la recuperación del sistema hipotecario aún enfrenta retos significativos.
“El mercado inmobiliario de CABA está en transición: el boom hipotecario inicial perdió fuerza y hoy está muy selectivo y menos expansivo. Si bien el crédito sigue siendo relevante, entró en fase de meseta. La actividad continúa, pero con menos operaciones financiadas y un aumento en los precios promedio”, analizó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y director general de Fabián Achával Propiedades.
Los actores del mercado sostienen que el sector se mantiene en movimiento gracias a la aparición de compradores con liquidez, quienes están viendo oportunidades en propiedades usadas cuyos precios siguen por debajo de los máximos alcanzados en 2018.
Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria, observó un cambio de perspectiva entre aquellos con ahorros en dólares. “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a sacar sus dólares del colchón para comprar”, apuntó.
Además, el contexto cambiario está favoreciendo a los compradores. Un dólar que se mantiene estable, incluso apreciado en términos reales, mejora la capacidad de compra de quienes poseen ahorros dolarizados, disminuyendo la volatilidad que solía paralizar muchas transacciones.
“Es un dato positivo porque el mercado se mueve y no tiene que ver sí o sí con el crédito. En Argentina el crédito es una excepción que volverá cuando las condiciones lo permitan: baja de tasas, mejora del scoring y mayor actividad. Hay gente que se está dando cuenta de que los dólares se están desvalorizando y que hay una oportunidad en los inmuebles usados que están bajando de precio”, explicó Balayán.
Un aspecto clave que correlaciona con la caída de los créditos es el incremento en el porcentaje de inversores en comparación con los usuarios finales. Según Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima: “En el ROI Selectia vimos que los inversores están creciendo. Las operaciones con crédito hipotecario en el primer cuatrimestre bajaron un 31.6% respecto al año pasado, mientras que la dinámica general de operaciones está casi igual. Esto quiere decir que la demanda sigue fuerte, fundamentalmente por la señal de precios”.
“El dato más llamativo es el acumulado de los cuatro meses, que estamos casi empardando la dinámica de 2025 y eso es una excelente noticia para el mercado. La demanda sigue muy firme, y todo esto con operaciones con crédito muy por debajo de 2025, lo que sugiere que si se recupera el crédito podríamos cerrar 2026 con un nivel muy positivo”, analizó el titular de Fabián Achával Propiedades.
Desde su perspectiva, el segmento residencial usado ha quedado rezagado frente a otros activos económicos, creando oportunidades en el mercado. “Tanto en términos históricos como comparando el valor del metro cuadrado contra otros activos, el usado quedó fuertemente atrasado. Hay una señal fuerte de compra”, concluyó.
Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad también revelan la drástica caída en los desembolsos de créditos hipotecarios. A principios de mayo se conoció que en abril los desembolsos cayeron un 56% interanual, alcanzando el nivel más bajo desde octubre de 2024, con apenas US$122 millones otorgados, contrastando fuertemente con los US$280 millones del mismo mes del año anterior y un 80% por debajo del pico de abril de 2018 durante el auge de los créditos UVA, según un monitoreo realizado por la consultora Empiria con datos del BCRA.
Este nuevo dato pone en evidencia un problema estructural en Argentina: el sistema hipotecario sigue siendo pequeño y sumamente susceptible a cualquier variación cambiaria, aumento de tasas o problemas de financiamiento bancario.
“Estoy viendo un mercado estable, focalizado principalmente en productos de zona norte y de Capital. La situación macroeconómica impactó fuerte en la clase media y eso se refleja sobre todo en las zonas que históricamente han sido las más afectadas”, analizó Brodsky.
El empresario también mencionó que aún existe un importante stock de oferta, lo que complica una recuperación más robusta de los precios. “Hasta que eso no se acomode, veo difícil una suba considerable de precios. Todos los años el mercado se mueve un poco, pero el crédito hipotecario es una aspiradora de producto, y hasta que no vuelva a suceder, el mercado permanecerá bastante similar al actual”, concluyó.
En el caso de la provincia de Buenos Aires, la situación es considerablemente diferente. Abril mostró una caída tanto en las compraventas como en las hipotecas, y estuvo marcada por un conflicto gremial en ARBA, que impactó directamente en las operaciones inmobiliarias durante tres meses.
De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la Provincia, se registraron 9,999 compraventas de inmuebles, lo que representa una disminución del 18% interanual en comparación con las 12,158 operaciones realizadas en el mismo mes de 2025, además de un descenso del 10% respecto a marzo de este año.
En cuanto a las hipotecas, se contabilizaron 1,023 actos, lo que implica una caída del 32% frente a marzo y del 52% respecto a abril del año anterior. “Continuamos viendo un 2026 que no define la tendencia, pero los números de abril fueron inferiores al mismo mes de 2025, como consecuencia de varios factores”, concluyó.
