Las condiciones concretas dependen de cada banco y del perfil de cada solicitante. Sin embargo, existe un criterio central: la cuota mensual no puede superar el 25% de los ingresos familiares. A su vez, las entidades pueden optar por financiar la totalidad del valor de una propiedad o exigir un anticipo, con alternativas que llegan hasta el 75% del precio del inmueble.
El acceso al financiamiento estará determinado por los ingresos del grupo familiar y por las condiciones establecidas por cada entidad.
El programa fija un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA más 7,5%. A partir de esos parámetros, cada banco puede diseñar sus propias líneas y establecer diferentes requisitos.
Para analizar el impacto del anticipo, puede tomarse como referencia una propiedad valuada en US$75.000. Si la entidad financia el 75%, el comprador debería aportar US$18.750 y solicitar un crédito por los US$56.250 restantes.
La diferencia entre financiar el 100% o aportar una parte del valor de la propiedad se refleja principalmente en la cuota inicial y en los ingresos que debe demostrar el grupo familiar.
En un ejemplo a 30 años, con una tasa de UVA más 7%, financiar los US$75.000 completos implicaría una cuota inicial de $763.435. En cambio, si el comprador aporta el 25% del valor y solicita financiamiento por US$56.250, la cuota inicial descendería a $572.576.
La diferencia entre ambas alternativas sería de aproximadamente $190.000 en la primera cuota.
También cambia el nivel de ingresos necesario para acceder al crédito. Para financiar la totalidad de una propiedad de US$75.000, una familia debería acreditar ingresos mensuales de alrededor de $3,05 millones. Si realiza un anticipo del 25%, ese requisito se reduciría a aproximadamente $2,29 millones.
La cuota de estos préstamos no queda fija en pesos. El capital está expresado en UVA y se actualiza de acuerdo con la evolución de esa unidad, que se encuentra vinculada a la inflación. Sobre el capital ajustado se aplica la tasa de interés correspondiente al préstamo.
Por este motivo, el plazo elegido tiene un efecto importante sobre el valor de la cuota y sobre las condiciones generales del financiamiento.
El programa tampoco establece determinadas zonas como más convenientes para comprar una propiedad ni modifica las condiciones del crédito según la ubicación del inmueble. Con un presupuesto de US$75.000, las alternativas disponibles dependerán del mercado inmobiliario de cada localidad, del tipo de vivienda y del precio del metro cuadrado.
Antes de solicitar el crédito, el comprador deberá determinar qué propiedades se encuentran dentro de su presupuesto y comparar esos valores con el monto máximo que la entidad está dispuesta a financiar. El precio del inmueble será uno de los elementos centrales del análisis que realizará el banco para definir la operación.
El anticipo inicial, por lo tanto, se convierte en una de las principales variables a considerar. Financiar el 100% de una propiedad de US$75.000 permite evitar el desembolso inicial de US$18.750, pero implica asumir un préstamo mayor y, en consecuencia, una cuota mensual más elevada.
En cambio, aportar el 25% del valor del inmueble reduce el monto financiado, disminuye la cuota inicial y también baja el nivel de ingresos que debe acreditar el grupo familiar.
La alternativa de financiar el 100% puede resultar conveniente para quienes no cuentan con el capital necesario para realizar un anticipo, aunque supone asumir una deuda mayor que se ajustará durante toda la vigencia del préstamo de acuerdo con la evolución de la UVA.
